Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

В России до сих пор существуют самовольные постройки — самострои. В статье разберёмся, что это такое и можно ли такую недвижимость легализовать.

Что признаётся самостроем

Самовольной постройкой признаётся та недвижимость, которая сооружена без законных согласований и без разрешения, с нарушением градостроительных норм. Если нарушено назначение застройки земельного участка, недвижимость тоже признают самостроем.

Нельзя признать постройку самовольной, если на начало строительства не было выявлено ограничений для постройки. Также не признают строение незаконным, если собственник участка не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке.

Когда самострой могут снести

До вступления в силу Федерального закона №339-ФЗ такие постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний день ситуация иная: в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою постройку.

В таком случае, если суд встанет на сторону собственника, самострой необходимо будет привести в соответствие с требованиями застройки: например, изменить планировку или уменьшить количество этажей.

Когда самовольную постройку могут снести по решению местной власти

По закону (п. 4 статьи №222 ГК РФ) местные власти могут повлиять на судьбу самостроя в двух случаях:

• участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным;
• категория земель и действующие ограничения не позволяют строительство подобных сооружений.

Муниципальные власти могут принять иное решение: привести самострой в соответствие с нормами, а дальше узаконить его.

При этом, согласно постановлению пленума Верховного суда, они не вправе принимать решение о сносе объекта, в том числе реконструированного (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. Однако в суд с таким требованием обратиться можно

Сроки для сноса или реконструкции постройки

Срок зависит от вида самостроя и прописан в постановлении органа власти или решении суда. В течение этого времени владелец участка обязан разобраться с постройкой сам. Если этого не произойдёт, самострой снесут муниципальные службы, а собственнику выставят счёт.

Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год. 

Когда самострой по решению суда или властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от вида самовольно построенного объекта).

Могут ли изъять участок

Да, если доказано самовольное строительство, есть предписание о сносе, а собственник игнорирует требование. Эти изменения вступили в силу с 2018 года. Есть и другие причины изъятия: например, если участок используется не по назначению или создаётся угроза окружающей среде.

Когда самострой точно не снесут

В случае с жилыми домами нельзя сносить оформленные в собственность самовольные постройки, которые соответствуют следующим требованиям:

• категория земель — ИЖС или садовый участок, на котором разрешено строительство жилого дома;
• параметры построек не нарушают никакие нормы;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;
• у собственника есть документы на участок.

Как узаконить самовольную постройку

Порядок легализации и сноса самостроев регламентируется Федеральным законом №339-ФЗ. Для легализации таких построек есть три способа:

• получить официальное разрешение на строительство;
• установить право собственности в судебном порядке в соответствии со статьёй 222 ГК РФ;
• получить решение градостроительно-земельной комиссии; 

Самострой может быть узаконен только владельцем участка, на котором он находится, за исключением муниципальных земель.

То есть, если вы построили объект на муниципальном участке, в ходе строительства не нарушили строительные нормы, то легализация возможна. Если нарушения норм значительные, то узаконить постройку не получится.

Судебное согласование

Оспорить решение местных властей или легализовать постройку по своей инициативе можно в судебном порядке. Если по решению суда самострой узаконят, то это же решение вы сможете подать в Росреестр. После этого постройка будет считаться легализованной. В свидетельстве о праве собственности не будет указано, что постройка была возведена самовольно.

По всем вопросам, входящим в компетенцию Росреестра, обращайтесь в Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам,

телефон в Ейске 8 (86132) -3-64-17