Факторы риска при покупке квартиры

Приобретение объектов недвижимости, учитывая их значительную стоимость, является достаточно серьезным шагом, при котором следует принять все возможные меры безопасности как в процессе покупки, так и после ее совершения. Важно понимать — Росреестр регистрирует уже заключенные сделки и проверяет законность документов, которые до представления в ведомство согласовали и подписали обе стороны. Поэтому на любом этапе важно всегда соблюдать высокий уровень личной ответственности и не перекладывать на третьи лица результат своих добровольных действий.

В первую очередь у продавца следует запросить актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С их помощью можно проверить сразу несколько ключевых моментов сделки:

- квартира соответствует описанию в госреестре;

- правообладатель и человек, отчуждающий имущество, является одним и тем же лицом;

- в отношении объекта недвижимости не установлены ограничения и (или) обременения;

- предшествующие правообладатели не представляли возражения в отношении зарегистрированного действующим собственником права.

Серьезным показателем возможных проблем также являются частые переходы права собственности. В делах по оспариванию сделок, как правило, присутствует быстрый «переброс» квартиры. Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав — здесь нужно обратить внимание на количество сделок за последние два или три года. Если их было более двух, то следует детальнее изучить правоустанавливающие документы и уточнить причины отчуждения недвижимости.

Перед покупкой квартиры следует также убедиться в надежности собственника. С помощью государственных сервисов можно проверить ИНН продавца, открытые в отношении него исполнительные производства, наличие у лица коммерческой деятельности и судебных дел. Отдельным фактором риска является банкротство гражданина — по данным экспертов подавляющее число сделок оспаривается именно в отношении имущества подобных лиц. Информацию о возможном банкротстве и наличии задолженности у физического лица можно узнать самостоятельно с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

При составлении договора купли-продажи (ДКП) проверьте, что:

- Стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной. Заниженная стоимость может повлечь признание сделки ничтожной и серьезные последствия как для продавца, так и для покупателя — к примеру, в случае применения двухсторонней реституции, последнему вернется только сумма, указанная в ДКП.

- В договоре купли-продажи подробно прописаны условия сделки — использовался ли материнский капитал, состоит ли собственник в браке, продавец является дееспособным лицом и т.д.

Также чтобы обезопасить свое имущество от действий мошенников, собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без его личного участия. В этом случае документы, поданные без очного присутствия собственника (например, по доверенности) вернутся заявителю обратно без рассмотрения.

Купля-продажа недвижимости является сложной операцией, в которой следует учитывать множество факторов, а значит личные меры предосторожности не смогут полноценно заменить участие в сделке профессионалов рынка — нотариусов, юристов, чьи знания и опыт помогут сделать переход права собственности более «защищенным».