Планируете перепланировку квартиры? Сначала согласование, потом — работы.

Многие владельцы квартир, желая сделать жилье более удобным и просторным, решают его переустроить. Однако не все задумываются о юридической стороне вопроса. Между тем незаконные изменения планировки грозят не только штрафами, но и проблемами при распоряжении недвижимостью.

Перепланировка – это изменение границ или площади комнат, создание новых помещений, смена внутренней конфигурации. Важно не путать это с обычным ремонтом, когда обновляют отделку, стены, полы, потолки или сантехнику. Также перепланировку часто ошибочно называют реконструкцией. Но реконструкция касается целых зданий, а квартира – лишь помещение внутри дома. Например, если владелец хочет пробить дверь в наружной стене или сделать пристройку, это уже реконструкция всего дома, на нее нужно получать отдельное разрешение на строительство. Причины у собственников разные: желание сделать эргономичную планировку, расширить пространство, разделить большую квартиру на несколько маленьких или просто обновить интерьер.

– Какие варианты перепланировок востребованы чаще всего?

– Как правило, это объединение или разделение комнат за счет демонтажа, установки или переноса внутренних перегородок. Также люди часто создают новые дверные проемы, меняют их размеры и расположение, увеличивают жилую зону за счет подсобных помещений или совмещают санузел.

– Какие законы регулируют такие изменения и что нельзя делать?

– Основной документ – Жилищный кодекс РФ. Порядок таков: сначала согласование и разрешение, потом работы, а не наоборот. До начала перепланировки стоит обратиться в администрацию Ейского муниципального района, чтобы проконсультироваться о допустимых изменениях. Например, под строгим запретом снос несущих стен или пробивка в них проемов без дополнительного усиления; увеличение комнаты за счет балкона, затрагивание вентиляционных и технических коробов.

– Как правильно оформить разрешение и какие документы потребуются?

– Сначала нужно подготовить проект будущей перепланировки. Если жилье куплено в ипотеку и находится в залоге у банка, потребуется его письменное согласие. Затем следует обратиться в администрацию через МФЦ (документы можно подать и в электронном виде). Рассмотрение заявления занимает 45 дней, после чего выносится решение о согласовании или отказе. Результат приходит заявителю в течение трех рабочих дней. Когда все работы завершены, собственник направляет в администрацию уведомление об окончании перепланировки, приложив технический план в электронном виде (его готовит кадастровый инженер). В течение 30 дней администрация утверждает акт приемочной комиссии, после чего сама направляет в Росреестр заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Только после этого перепланировку можно считать законной.

– А если сделать все самовольно, без согласования?

– Это самая частая ошибка. За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность – штрафы. Собственника обяжут в разумный срок либо узаконить изменения (через суд), либо за свой счет вернуть квартиру в прежнее состояние. Однако суд может сохранить перепланировку, только если она не нарушает права соседей и не угрожает их жизни и здоровью. В противном случае придется все переделывать. Неоформленная перепланировка гарантированно создаст проблемы при продаже, аренде или дарении квартиры. Покупатель просто не сможет зарегистрировать переход права, пока нарушения не будут устранены. Так что время и деньги, сэкономленные на согласовании, в итоге обернутся куда большими потерями

ТОП-7 ошибок кадастровых инженеров при подготовке документов

         По результатам анализа можно обозначить 7 типовых ошибок, которые допускают кадастровые инженеры при подготовке межевых и технических планов:

1. Размер и площадь образуемого земельного участка не соответствует требованиям к предельным (минимальным и максимальным) размерам земельных участков; Межевой план не содержит предельных минимальных и максимальных размеров, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка и сведений о документах, устанавливающих такие размеры;
2. Нарушен порядок согласования местоположения границ земельного участка;
3. Не обеспечен доступ к земельным участкам;
4. Границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН;
5. В межевом плане отсутствуют сведения о кадастровых номерах (ранее присвоенных государственных учетных номерах (инвентарных) расположенных на земельном участке объектов капитального строительства;
6. Специальные условные знаки, отображенные в графической части технического плана, не соответствуют требованиям либо использованы условные знаки, обозначение которых не приведено в условных обозначениях;
7. В техническом плане указаны не все земельные участки и/или кадастровые кварталы на (-под, -над) которыми расположен объект капитального строительства.
         С актуальным перечнем кадастровых инженеров, имеющих право на выполнение кадастровых работ можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра. Там же указана информация о результатах профессиональной деятельности с количеством решений об осуществлении или об отказе в постановке на кадастровый учет.